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営業日記(ブログ)

3階建てで半地下になる一戸建て

3階建てで1階部分が半地下になる一戸建て・・・って分かりますか?道路から階段で少し下がったところに玄関がある物件です。道路との高低差がある場所だと仕方なくそうなったりしますが、あくまでも敷地は道路と高低差はなく平坦なんだけど、あえて数十センチ掘り下げてから基礎を打つ。従って1階部分は少し地下にもぐったように見えます。横浜の不動産業者だとあまり見かけないのに、これが都内に入った途端によく見かけるようになります。これは行政区域が異なることで条例が異なるからです。主に屋根の高さの制限、そう、斜線制限の規制が異なるからなのです。

これはもや下がりの話と密接に関連しています。2階建てでも3階建てでも上階の屋根に北側斜線、道路斜線、隣地斜線のいずれかが影響すれば屋根勾配をその斜線レベルに合わせることになり、屋根が斜めになります。その斜めの高いところが屋根内の小屋組みで収まってればいいですが、室内の天井にまで影響してくるのが母屋下がりです。母屋下がりで済むレベルならまだ生活はできますが、もっと斜線レベルが下がってくると部屋としてはちょっと窮屈なレベルになってきます。これを防ぐ為に建物全体の高さを稼ぐのです。道路、つまり接している道路表面をグランドレベルGLゼロとすれば、地下に掘り下げた分だけマイナスになります。マイナスから建物基礎が始まると考えればそれだけ屋根の高さもマイナスに・・・つまり斜線制限を回避できるわけですね。

完全に地下になるか、半地下程度のレベルか。これが行政区によって制限が違います。横浜市ではそれほど厳しい規制はないけど都内はある。だから横浜市で半地下になってる物件は滅多にないのです。ただ、水の集まりやすい地域だと湿気が溜まりますから建築に工夫も必要でしょうし、道路から下がった分だけ1階下の排水管も下がります。その排水管が道路の公共下水へと流れるのに、道路配管とレベルが合わないと困ります。建売住宅や中古住宅なら既に出来上がってるものですから心配は要らないですが、更地にこれから建築しようとするならば、思ってもいない費用が嵩んだりするので注意しましょう。

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