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営業日記(ブログ)

柱状改良や鋼管杭は解体屋に撤去してもらう

今日は解体工事の現調に来ています。解体屋さんとお話していて先日のマンションの地盤調査偽装についての話題にもなりました。そんな中、以前にここでネタにもした内容の話も出たので改めて問題提起してみます。この問題は、地盤保証や瑕疵保証が付く一戸建て、特に軟弱地盤に建物を建てた方が将来になって「マジかよ!」とビックリされるんではなかろうか?と思うわけです。

それは一戸建て(建売住宅も注文住宅も)の地盤調査によって改良が必要となった場合、柱状改良といって直径50センチ程度のコンクリート柱のような 柱を基礎下に埋めるか、鋼管杭を打つことで建物が傾くことを防ぐといった工事があります。これは更地の状態で地盤調査をし、調査データに基づいて「改良せよ」と出た場合には必ず地盤改良しなくてはなりません。そうでないと10年の瑕疵保証が付かないんです。

で、建物が新築されて購入した方が入居されます。20年、30年経過して更地にして売る、或いは取り壊して建替える、という話になった時に思い出します。というか知らずに購入していれば始めて気づくことになります。その家の新築工事前に 地盤改良工事で地中にコンクリート柱や鋼管杭が埋まってるんだという事実を。これは地中埋設物になります。職人が工事中に食べた弁当のゴミや空き缶やタバコの吸殻なんていう易しい話じゃないです。何メートルという杭が埋まってるんです。その土地には。で、更地にして土地で売る、建替えるといってもこの杭は使えません。新しい建物の基礎形状に応じて再度地盤改良がされるんです。

解体屋との話はこれです。建物と基礎の解体は当然として、庭の樹木やフェンスブロック、各種配管の撤去も解体屋の仕事。では、解体する建物本体の基礎下に眠る杭の撤去はどうでしょうか?当然、撤去対象であり解体屋に頼んで重機で引っこ抜いてもわらないと「更地として売れない」し「建替えもできない」のです^^。お分かり頂けますか?自分の住んでた家は地盤改良された土地に建つ家だった。そして、将来その地盤改良された地中に埋まる杭だのコンクリート柱だのは地中埋設物となって解体対象になるのです。つまり、解体費用が増すってこと^^。 

ちなみに、知らずに「更地」として売って、「あ~、売れた売れたよかった~」なんて安心してたのもつかの間、数ヵ月後に新しい所有者が工事した時に地中埋設物が見つかったら 立派な「瑕疵」です。地中埋設物撤去費用は以前の売主負担です><。これがイヤな場合、売る時に「瑕疵担保免責」にして、何が埋まってるかわからないからその前提で買ってね、オレ責任取らないよ!って売り方があります^^。ひとつの売り方ではありますが買う方はたまったもんじゃありません。仮にこの売り方で買ってくれる人は相当知識を持った人か不動産業者でしょうね。それかそのリスク分、値引きを要求されるか。

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