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土地が路地状(旗竿型)、敷地延長、専用通路の場合注意点

販売されている土地や中古戸建が道路に対してどのようにその土地に接しているか?について良し悪しの判断にしている方は大勢いますよね。区画整理された道路で四角形の整った敷地形状をしている土地。その土地に高低差があれば階段があるだろうし、地下車庫になってる上に敷地がくることもあります。一般的に「ぢがたがわるい」と言われる旗竿型の敷地もありますね。路地状敷地、敷地延長、専用通路なんて呼んだりもしています。道路から車の幅程度の通路状の土地を通った先に、メインの敷地があるような土地です。道路に接する部分が短くて土地形状が少しいびつなので土地価格も多少安いかもしれません。でも、近隣の建築物の有無によっては日当りも良い場所もあるし、土地価格が安かったりするので決して悪い土地ということではないはずです。

今日はこのような路地状の敷地をしている土地や中古物件を買う場合の注意点をいくつかご紹介したいと思います。まず、比較的知られていることとして路地状の幅が2mないと再建築ができないということ、が挙げられます。道路の幅については今日は割愛するとして、敷地に面する幅、つまり間口が2mです。隣との境界から2mあれば建築はできるのですが、もしそこにブロック塀やフェンスがあったらその分減るわけですから実質使える幅は2mありません。車の幅が普通車で1.6mほどありますが、乗り降りにはつらいし、車庫入れも何度も車を切り返ししないと入りません。そればかりか、建築するのに重機が入らなかったり、もし古家を解体するにも手作業になることもあって費用が割高になる可能性もあります。

路地状敷地の場合はその幅も大事ですが奥行きの距離も見てください。横浜市などほとんどの地域では路地状距離が15mを超えると「3m幅がないと」建築できないことになっています。たまに奥行きが20mもある中古物件などがあって、何故か路地状幅が2m幅で建物も建築できているような中古物件があったりします。その物件は隣の敷地を「一部利用させてもらうこと」を条件に建築許可が出ている可能性があります。将来、隣地所有者が第三者になってその条件を認めてもらえなければ再建築ができなくなります。 

路地状だと、建物への給水(水道管)や排水、ガス管などもその路地状部分を経由して道路の公共管へと接続されるのが普通ですが、たまに隣接所有者の敷地を跨いで公共管に接続されているケースもあります。このような配管ルートは修繕などで工事するにしても非常に厄介です。 公共管が道路からどのくらい深い位置に通っているかも重要です。坂道、ひな壇状になっている土地柄だと、建物から公共管への排水勾配が取れないからやむなく別の所有者の敷地を経由して排水させている、、、という物件もあります。別の所有者の承諾を得ているものもあれば、口約束のものもありますし、万が一配管が詰まった場合の修理時にどう費用を負担するのか?双方のどちらかが土地を売ってしまった場合に引き継いだ第三者まで継続して使わせてもらえるのか?などの取り決めが必要になってきます。

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