不動産を検討されている方で４３条但し書き道路という言葉でここに来る方がいらっしゃいますね。４３条但し書き道路は、一見は道路に見えるんだけど手続きの関係だかなんだかで、道路認定はされていないけど道路っぽく見える、或いは車両が通行できそうなそこらへんの「空き地」を道路扱いにしようじゃないか、という役所の判断があって初めて建築許可がなされるものです。これが文字通り「但し書き」なんです。

どうみても道路。でも正式名称は４３条但し書き道路。いや、ただの空き地ですけど、そういうところは横浜市でも結構あるんです。 中古一戸建てや土地で販売されている物件だと物件概要のところに４３条但し書きという言葉を目にすることがあります。もちろん、大手不動産屋でも普通に販売していますから何でも無いことだと思うかもしれませんが、一応は但し書きがついて初めて道路認定されているんだ。という認識を持たないとなりません。

営業マンがこれで建築許可を得ているんだから再建築も将来売却するときも安心！というのには少し違和感があります。安心かどうかは当事者の主観でしかないからです。物件が接する道路面に関する情報はチラシでもインターネットでも記載しなければなりませんので、書いてなかったりウソ書いてあったら公取にリークしましょう。

さて現在、４３条の但し書きで許可を得て建築されている中古物件がある。でもそれは昔の話。今の調査官が現地を見に行って、「なんだこれ、４３条但し書きの条件を満たしてないじゃん！次は建築許可出せないや」ってことになる可能性はあるんです。一度、行政が許可したものが後でやっぱりＮＧになる。矛盾していると思われるかもしれませんが 私も何度も目の当たりにして契約を断念したことがあります。普通に住宅地に道路があって特に境界とか目印が書かれてるわけでもないし線引きも何もなくて、ここからここまでで１項１号道路でここから４３条但し書き、なんてこともあります。ビックリするというより、なんでこうなっちゃったのかなぁ、、、と困惑するくらいです。まぁ、明らかに４３条認定取れるだろ、っていうところは将来も大丈夫ですけどね。

ちなみに、不動産屋は公道か私道かという言葉よりも、公衆用道路か持分私道かを考えるものです。その道路形態や登記上の甲区或いは地目を見るんです。建築基準法上は道路認定されていても登記簿上は「道路」ではなく「山林」や「宅地」となっていたら何かを疑います。自治体や国が所有する公衆用道路のか、一般個人の持ち合いなのか、それともどこかの一般法人やその道路を開発した不動産業者が所有しているのか、などを役所や土木事務所に確認しに行くわけです。道路管理課、地籍課、緑政局など道路に関連する課によって持ってる資料も異なるので全部調査に行きます。

４３条但し書きに対して融資機関が弱気になるのはこうした理由もあります。別に融資側が無知なんじゃなくて、融資する側のデータがあるんです。他のお客様への融資案件や近隣物件との相対比較もできるし、過去に融資した物件がデフォルトした場合の競売入札価格の算定にどう影響してるか、回収金額がどうだったか、不動産部門を持っていればレインズも見れるから販売データや成約事例などで追っていくこともできます。こういう４３条但し書きの道路の「弱い部分」が審査に影響するってわけです。融資機関によっては担当者がわざわざ現地に行って役所も調査することもあるくらいです。

開発行為にかけないで開発規制から逃げつつ土地を分割していくような業者の場合、持分道路を入れてもそれを宅地や山林のままにしているような場合で、建築確認取得時に「持分道路ではない道路面」を基準法上の道路として採用していることがあります。これだと謄本や公図で確認できる持分私道と、建築確認図書との整合性が取れないので否認されたり減額対象にもなるので注意しましょう。