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物件レポート

20200510家賃保証(サブリース)が同額でずっと続くなどあり得ないです

よくCMなどで耳にする「アパート経営しませんか?」と広告している会社が、土地を持っている地主に対し、節税~!などと営業してローンを組ませてアパートを建築してもらい、仮に空室になったとしても家賃は保証しますからローン返済もできて安心です!というのは上手い話しでして、寝てても家賃が永遠に転がりこんでくる夢みたいな話はございません。実際の賃貸管理委託契約書(サブリース契約書など)には「但し書き付き」が書かれているから注意しないといけません。

要は、「建築当初の家賃のままずーっと永遠に保証します」という契約はありえないということです。サブリース会社はアパート建築でひと儲けして、さらに管理契約でコツコツと儲けるわけですから、状況が悪くなった時に貸主へ保証額の再交渉ができるよう事前に手を打っています。「何年かごとに近隣の家賃相場を鑑みて保証額は見直しします」とか「家賃保証を継続して安心して頂くために交渉に応じてもらいます」といった内容の但し書きが契約書のどこかに小さな文字で書かれているのです。

例えば新築時には10万円の家賃のうち9万円を貸主へ保証するサブリース契約だったとして、当初は予定通りに貸せていたものが古くなったり修繕が必要だったりしてきて空室になりやすくなると、サブリース会社側はそれでも9万円を貸主へ保証しなくてはならないです。それだと会社が損しますからなんとか借主を入れて空室が埋まるように修繕しましょうとか家賃を下げましょうと貸主へ提案してきます。ふざけるな、と貸主が拒否すると「じゃ、サブリース契約は継続できません」と言われます。貸主の気持ちを逆撫でするような話なのですが実際にそういうことでモメてサブリース相談センターみたいなとこに年がら年中、苦情が入っています。というか、苦情トップ3に入るくらい多い苦情です。

でも、言った言わないとか契約書の細部には例外や但し書きがあるからと言った理由でサブリース会社を訴えることができません。管理を別会社に替えるのも大変だし、少なくとも保証が継続するならと仕方なく貸主は家賃を9万円に下げてそのうちの8万円を保証してもらうことで了承します。そうしますとサブリース会社は1万円家賃が下がりましたので賃貸募集して空室を埋めやすくなります。数年経つとまた同じような家賃下げ交渉が始まります。この繰り返しで当初10万円で貸せていた物件でも家賃が目減りしてローンが返済できなくなるのです。

よほど需要があって家賃減額の可能性が低いと判断できる物件でない限り、この不安はずっとつきまといます。需給はもちろん単に表面利回りだけじゃなく駅からの距離や立地に築年数と、いろんな条件を見ながら判断する必要があります。

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