宅建業や建設業を始めようとする方で、このご時世なので自宅の一室を事務所にして開業したり、店舗を構えずワンルームマンションから始めようとする方が増えているそうです。私が以前にお世話しそうになった取引であったのですが、ワンルームでも開業可能なものの、そのマンションの管理規約で「事務所不可」となっていると開業後に管理組合から文句を言われる可能性大なので、「貸主や仲介会社が大丈夫と言ってる」という理由だけで安易に賃貸契約して後でモメないように注意したいです。また、ワンルームの場合は部屋がひとつしかないことから居住用と事務所用とを分けることができないので住民票がそこにあると事務所としての要件を満たさないと判断される可能性があります。居住するつもりはないが徹夜仕事が続いてずっと寝泊りしてる・・・という言い訳がましいのもダメと言われます。宅建士証には住民票住所が記載されますので、申請時には商業登記簿謄本と個人の住民票が別住所になってないと不自然です。

一戸建てやファミリータイプのマンションなら部屋を分けさえすれば住民票と事務所登記が一緒でも大丈夫です。ただ、玄関や廊下が共用なのは仕方ないとしても事務所として使う部屋は独立してないとダメです。つまり家族として使う部屋と兼用というのはＮＧということです。リビングなどの家族の居住空間を通って部屋に行くのもNGです。これらは基本的な間取りによりますが、特に各部屋はもう家族の利用でいっぱいなのでリビングとダイニングとを分けたい、というケースでは玄関から入ってリビングやダイニングに向かうのに２つ扉がある（または作れる）と間仕切りしやすいかもしれません。片方は家族が使うダイニングへ向かう扉でもう片方は事務所用に分けたリビングスペースに入る扉、といった具合です。

宅建協会のホームページなどにも書かれていますが、リビングを半分に間仕切りする場合の壁は180cm以上あれば上部が欄間になったパーテーションでもいいですし、引き戸でも大丈夫ですがカーテンはNGです。壁を作るにしても床とガッチリ固定してしまうと後で戻すのにも大変と考えるならば、壁は吊りタイプか床レールタイプかは不問で固着してなくても可動式でも大丈夫です。お客様と事務所スペースで接客中に出入りの入口が塞がれてしまったような万が一の場合において、引き戸などの可動間仕切りにしておけば外してリビングを通って掃き出し窓から避難することができる。という「申請者側に都合の良い考え方」でも良いと思います。関東圏の各宅建業審査担当部署に一応確認したので間違いないかなと。

また一戸建てでもマンションでも建物入口には看板が必要です。これはポストへのネームプレートでも大丈夫です。建物内に入って事務所へ入る扉にも看板が必要です。宅建業の場合だと行政側の許可申請とウサギやハトマークの協会側の審査とは別なので、協会側の地域役員が事務所開業に合わせて要件を満たしているか現地確認することがあります。今はコロナ禍で自粛の向きがあるようですが、きちんと事務所の体をなしていないと承認が下りませんので注意してください。余計なことですが、自宅の一室を会社の事務所として使う場合はその部屋の面積分は「会社の事務所として使う」わけですから経理上は部分的賃貸として経費算入してもいいですよね。もし明確に分けられる基準があるなら電気代などもそうしていいと思います。