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営業日記(ブログ)

どうみても容積オーバーじゃないか

一低層の地域に昭和40年築の3階建て賃貸マンションが建っている。隣地との距離は50cm程度で敷地目いっぱいに建築されている。低層地域のけんぺいようせきはいいとこ50の100です。敷地全体に対して50%がほぼ1階の面積にならないといけないのに、敷地めいっぱいに建てれるハズがない。しかも現状だと北側斜線かかり過ぎだろ・・・。鉄筋コンクリートの3階建て賃貸マンションが役所の許可無く建設されるわけもないだろうが、これが売りに出されているんだから、買手としたら違反建築物件を買うことになるのだろう。ローンは出ないだろうから現金買いしかない。よりによってこういう物件は利回りがとてもいい^^。

このような物件は大抵こういうことである。昭和40年当初は敷地はもっと広かった。少なくともけんぺいようせきを守った建築計画であった。しかし、敷地の一部の駐車場部分やら庭部分が有効利用できないか?と考えた土地オーナーがそこを切り売りしてしまった。つまり、土地を分割したものだからその賃貸マンションが建築できる要件を満たさない土地になってしまったのだ。建築当初はその駐車場やら庭としてのスペースがあったからこそ建築できた賃貸マンションが、切り売りしたもんだからその途端に違反物件となってしまった。とこういうわけだ。

当然、切り売りによって狭くなったその賃貸マンションが建ってる敷地には、仮に建替えたとしても同じ規模の賃貸マンションは建設できない。今の敷地は切り売りで小さくなってしまったから、建設できる建物ももっと小さくなってしまうのだ。この賃貸マンションは現状では利回りがいいかもしれないが、仮に将来建替えたとすると同じ利回りは期待できないことになる。

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