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物件レポート

20181211 横浜市 第53条の2第1項第3号 包括同意で敷地分割 

6年くらい前に一戸建てを販売していた時に、不動産会社とおぼしき人物からクレームの電話を受けたことがあります。「あんたらが売ってるあの一戸建てな、なんで2棟建ててるんだ!土地は分割できない地域だろ!きちんと法律を守れ!」という内容です。もちろん、きちんと役所の許可を得て工事着工している物件だったのですが、そこが「基本的には土地を分割できない」地域だったので、自信満々でその人物はそのようなクレームを入れてきたのだと思われます。

その土地は元々230㎡くらいで古家があったのを解体し、130㎡の土地と100㎡の土地に分割したうえで、2棟の建売住宅を建築するという計画で販売していました。この地域における土地分割の基準は125㎡以下には分割してはいけないというもので、2棟建てるなら土地面積は250㎡なければいけないのが基本です。でもその土地は230㎡しかありませんでした。だから、冒頭の人物は「この土地は分割できないはず」と思ったのだと思います。

つまり、片方の土地は125㎡以上だけど、もう一方が100㎡だから125㎡以下になっててNG。ということです。この100㎡の方の小さく分割されてしまった方の土地ですが、基本的にNGだけど場合によっては125㎡以下でも分割できる基準があります。それが横浜市の建築審査会包括同意基準です。建築審査会は不動産屋などが難のありそうな土地を開発しようとしたときに、その難ある土地に建物建築許可を出してよいか?を審査しているところです。横浜市にはその審査における基準を満たしていれば片方の土地が125㎡を下回って分割されてもよい、という例外的な基準があるのです。

基準は極めて細かく設定されていて、豊富な経験を持つ不動産業者でないと分割できるできないの判断がつきにくいと言われています。基準を満たせば、建築審査会の審査を通すのは「許可した後の事後報告でよい」ものの、基準を一部でも満たさない場合には、約1か月ごとに開催されている建築審査会での審査を待つ必要があります。この1か月は土地を仕入れようとする不動産業者にはとても長い期間なのです。

例えば不動産業者が、建売にしたら儲かりそうな土地情報を入手し、分割して2棟の建売住宅を計画したいが、包括同意基準を満たしているかどうかが不安である。万が一、満たしてなければ分割できず1棟の建売りとなってしまい赤字になってしまう。だから、建築審査会の審査を通して分割できるかどうかの結果を待とう!なーんて言ってる間に、包括同意基準を熟知した経験豊富な不動産業者が即答で「その土地買います」と手を挙げることができるわけです。

包括同意は一般個人がよく目にすることではありませんが、自分が相続などで土地所有者になった場合に、表面的な知識として知っておくと、売却価格などの条件面で交渉する時に役立つと思います。

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