築年数の古い中古一戸建てなどの売買契約がある時に不動産業者は物件調査を行いますが、登記簿の土地面積と建築概要書の土地面積が違うことがありますよね。誤差の範囲であれば測量技術の進歩で片づけられてしまいますが、数平米違うとなると住宅ローンを利用する場合に金融機関から「調べてほしい」と言われることがあります。公図や測量図を取得すると過去の分筆軌跡がわかったり、きちんと測量されて分筆されたのか残地に次ぐ残地でろくに確定測量されてないまま土地面積がそのまま残っていることも珍しくありません。

きちんと測量して分割していれば土地面積はしっかりでてくるし誤差もコンマいくつ程度なので融資にも影響しませんが、元々一つの土地であった時に建物を新築し、その後に土地だけ分筆したとなると建蔽率や容積率の問題だけでなく、建物を新築した時の土地面積と現在事項証明書の土地面積とが大きく変わってることがあります。これだと、建築当初の要件と異なるので融資する側の審査で影響がでることがあります。契約前の仮審査の段階ではそこまで調べないので、仮審査で承認が出ていても契約後の本審査で否認される要素にもなるので注意が必要です。

また、新築時から所有者が変っている場合はその変遷を見ることも重要です。元々一つの土地であった場所に建物が建築されてその後に土地が分割されていると、元の土地所有者が地主であり、そのひとつの土地に親族が複数の建物を建築して後からそれぞれの建物周囲を囲うようにに区割りして分筆している可能性が高くなります。分割されたそれぞれの土地建物が親族以外に転々と所有権移転が繰り返された場合には、一番最初の地主とその親族との合意で分筆したものが有耶無耶になって現在に至る、なんてこともあります。築後３０年以上経過したような土地建物に見られることがあるので気を付けたいところです。

同じようなことで、売買しようとしている土地に接道する道路については重説事項なので必ず調査すると思います。公図や謄本で所有者が個人か行政か、地目はどうなってるか、道路査定図や建築基準法道路かどうか、幅員、接道幅は当然調べるはずです。たまに幅員や所有者が調べきれない場合がでてきます。法務局だけでなく、区役所や市役所の道路管理課など以外に土木事務所や緑政課などに別部署ならではの査定図が残っていることがありますので、調査を途中で辞めないで調べられる可能性があれば「ここまでやったがわからなかった」と思えるまで調べることが大事です。最近の法務局調査では既に電子化されていていますが、少し前までは紙データだったので保管庫に閉鎖した情報が残っていることがあります。閉鎖謄本、旧公図など、昔のデータを閲覧することで見えてくることがあります。