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物件レポート

20190531 戸塚町のスルガ銀行裏のアパート投資の相談をしていたお客様

戸塚町のスルガ銀行が解体後に新店舗の建設に入ってますがまだ空地なので、今のところ大和証券と郵便局がよく見えます。その裏山の頂上付近まで大和地所の新築マンション脇から階段で上がっていけます。階段が綺麗に工事された頃だったか数年前、もう少し行ったところに残地のようなアパート用地があったんですね。とにかく道が細く山のてっぺんなのでアパートだと駅から坂がキツいだろうなぁ、と思った土地でした。この土地について非通知で電話相談をされたお客様が居ました。既に土地価格もアパート建築価格も出ているようで、家賃設定をどうするか地場の不動産業者に聞いて回っていたそうです。

匿名のお客様でしたが全て正直に返答しました。8世帯、1室20平米でバストイレ別、2階はロフト付き、家賃設定はおいくら?について1階6万円、2階7万円と返答しました。ただし、新築後に入居してくれる借主にのみ設定できる家賃と考えてください、と。その後は駅から近いから満室が続くと思わず、家賃設定は下げることも考慮して試算してください。と伝えました。その方は頭金10%を入れて残りの90%をローンにする予定とのことでしたので、管理コスト以外に負担が大きいであろう金利相当分を差し引いた実質のキャッシュフローも気にしてほしいと提案しました。

電話をくれた相談者から怒られたわけではないですが、この家賃設定は相談した業者の中で「一番低い」家賃設定だと言われました。私に相場観が無いのかわかりませんが、1階8万円、2階10万円という設定で「管理をやらせてほしい」と併せて提案してきた業者もいたそうです。私は「管理が取りたいんだな」と瞬時に思いました。10万円かぁ、とも思いましたが、駅徒歩5分表示にして、敷金礼金に加え仲手ゼロ、1ヶ月フリーレント、お部屋の1面だけ好きな壁紙にしてあげます!と広告したら学生には厳しいかもしれないけど、社会人なら借りちゃうかも!?という気もしました。仮にこれで入居してもらい満室にして表面利回り作り上げて、実はすぐ転売しちゃう目的だったとしたらプロ中のプロ!とも思えた匿名相談でした。

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