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営業日記(ブログ)

東京都港区の高度制限と絶対高さ制限

東京都港区の案件について調査依頼があったのでパソコンで調べられる程度でやってみました。横浜市内と同じように用途地域によって高度制限と絶対高さ制限が定められているそうで、地域によっては両方の「組み合わせ」で制限される場所もあるのだとか。例えば、第三種高度制限が25mまで高さを許容していたとしても、絶対高さ制限が20mと決められた地域は20mが優先するとのこと。もちろん全てではなくて、高度制限だけ考えればいい場合もあるのだそうです。

港区の第三種高度を例に取ってみると、北側境界から10m垂直に上がったポイントから、1:1.25という比率で敷地内に勾配斜線が付くそうです。オールアバウトで分かりやすい図があったので引用しますが、こういう角度です^^。これが建物の屋根成り形状を生み出す見えない制限ラインです。母屋下がりの例と一緒です。まぁ、北側斜線制限と同じ考え方だろうと思います。これに道路斜線があれば、接面道路からみて対岸道路境界から同様の斜線勾配が掛かりますから、道路側も建物が斜めに切られます。よほど幅員のある道路でないと道路斜線がかなりキツいことになります。

道路斜線と北側の高度制限によって屋根成り形状は自然と三角になり尖った建物に見えるように建築制限を受けることになります。横浜と違って、住居系の地域でも容積率が300%オーバーがザラにあるのが都心部ですが、斜線制限がキツいと30坪程度の土地ではとても5階建てのビルを建設するなんて無理がありますよね。いいとこ3階建ての住居系になるんだと思います。住居系地域で容積が取れても土地が大きくないと空間価値を生み出すことができない。つまり建築面積単体で換算した坪単価と、容積が取れることで何層にも床面積を取れる場合の坪単価が一緒なはずが無いってことです。

例えて言うなら、2階建てしか建てれない土地と、5階建てが建てれる土地とでは、例え隣同士の敷地であったとしても坪単価が一緒ではないってことです。その土地の価値をどのように計算するか、所有する人物がどのように使おうとしているか?によって価値判断が違うわけです。

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